Grunderwerbsteuer: Kein einheitliches Vertragswerk bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

Quelle: BFH-Pressemitteilung Nr. 35/17, Pressemitteilung vom 24.05.2017, Urteil vom 08.03.2017, Aktenzeichen II R 38/14

Der Bundesfinanzhof (BFH) legt Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fest, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bau­errich­tungskosten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8. März 2017 II R 38/14 entschieden hat, liegt ein einheitlicher Erwerbs­ge­gen­stand nicht vor, wenn der zunächst angebotene General­über­neh­mer­vertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Ab­schluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Ge­bäu­des, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein ein­heit­licher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Dies gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden. Der Grunderwerbsteuer unterliegt in solchen Fällen nur der Kaufpreis für das Grundstück.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 von verschiedenen Grund­stückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das Angebot auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags mit einem Generalübernehmer, das die Klägerin vor den Grundstückskaufverträgen eingeholt hatte, war auf die schlüsselfertige und funktionsgerechte Erstellung von Hallen gerichtet. Im August 2004 schloss die Klägerin mit dem Generalübernehmer abweichend vom ursprünglichen Angebot einen Vertrag über die Errichtung von mehreren Hallen sowie einem zusätzlichen Konferenzgebäude. Die Baukosten erhöhten sich dadurch um 12 %. Das Finanzamt ging davon aus, dass die von der Klägerin insgesamt erworbenen Grund­stücke nach den Grundsätzen über den einheitlichen Er­werbs­gegenstand in bebautem Zustand Gegenstand der Erwerbs­vorgänge gewesen seien. Es setzte gegen die Klägerin Grund­erwerbsteuer fest, wobei im angefochtenen Grund­erwerb­steuerbescheid der Kaufpreis für das vom Veräußerer A er­worbene Grundstücksareal und die Kosten für die Errichtung der Gebäude auf sämtlichen Grundstücken als Be­mes­sungs­grundlage angesetzt waren. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht ging ebenfalls davon aus, dass die Klägerin die Grundstücke in bebautem Zustand erworben habe; es minderte aber die Bemessungsgrundlage um die Bau­errich­tungskosten für das Konferenzgebäude und um weitere fehlerhaft einbezogene Kosten.

Die Revision der Klägerin war im Wesentlichen erfolgreich. Der BFH hat entschieden, dass die Klägerin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in unbebautem Zustand erworben hat. Die Bauerrichtungskosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fehlte es an einem objektiv sach­lichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit dem Veräußerer A und dem Vertrag mit dem zur Bau­errichtung verpflichteten General­über­neh­mer. Der General­über­neh­mer­vertrag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geänderten Angebot. Die Änderung des Angebots ergab sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und aus der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %.