Immobilien in Spanien – worauf man im Erbfall achten sollte

Diese Informationen wurden für Sie zusammengestellt von Fachanwältin für Erbrecht, Rechtsanwältin Christine Gerlach

Immer mehr Deutsche haben ihr eigenes Feriendomizil in Spanien. Vor allem auf Mallorca ist der Anteil der deutschen Grundbesitzer an Fincas relativ hoch. Sonne, Strand und Meer garantieren gute Laune. Jedoch kann diese Stimmung relativ schnell umschlagen, wenn ein Erbfall eintritt.

In diesem Fall stehen viele Erben vor dem Problem, wie eine Immobilie in Spanien im Wege der Erbschaft übertragen wird, welche Steuern anfallen und worauf zu achten ist. Der folgende Artikel soll eine kleine Hilfestellung hierzu geben.

Welches Recht muss angewandt werden,
spanisches oder deutsches?
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Welches Recht muss angewandt werden, spanisches oder deutsches?

In Spanien gilt die „Constitución Españiola“ (CE-spa­nische Verfassung). Gemäß den Regelungen des IPR richtet sich die Rechtsnachfolge von Todes wegen nach dem Heimatrecht des Erblassers. Dies gilt unabhängig davon, welche Güter vorliegen und in welchem Land sich diese befinden. Das bedeutet, dass das spanische Recht vom Staatsangehörigkeitsprinzip ausgeht. Konsequenz hieraus ist, dass das Heimatrecht des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes Anwendbarkeit findet. Ein wei­terer Grundsatz des spanischen Rechtes ist der Grund­satz der Nachlasseinheit. Dies bedeutet, dass eine Unterscheidung der Erbfolge in Bezug auf bewegliches oder unbewegliches Vermögen oder hinsichtlich der Belegenheit des Nachlassgegenstandes, also ob es sich im In- oder Ausland befindet, nicht stattfindet. Aus spa­nischer Sicht unterliegt die gesamte Erbfolge ein­heit­lich dem Heimatrecht des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes.

Das bedeutet, dass grundsätzlich bei deutschen Staatsangehörigen deutsches Recht anwendbar ist.

Besonderheiten bei Immobilienerwerb durch Todesfall
in Spanien
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Besonderheiten bei Immobilienerwerb durch Todesfall in Spanien

Das spanische Notariats- und Grundbuchwesen unter­scheidet sich stark von dem deutschen. Von Wichtigkeit ist insbesondere, dass es in Spanien einer notariellen Erb­schafts­annahme bedarf, um eine Eintragung des Erben im Grundbuch durchführen zu können.
Dies ist in Deutschland nicht so. In Deutschland reicht die Erb­schafts­annahme vor dem Nachlassgericht aus. Grund­sätzlich wird man in Deutschland automatisch Erbe, wenn man keine Ausschlagung innerhalb einer
6-Wochen-Frist vornimmt. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der potentielle Erbe Kenntnis vom Tod des Erb­lassers und seiner Erbposition erlangt hat. Dies ist in § 1944 BGB geregelt. Hatte der Erblasser jedoch seinen letzten Wohnsitz in Spanien oder überhaupt im Ausland oder befindet sich der Erbe selbst bei Beginn der Frist im Ausland, beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Monate. Somit liegt der große Unterschied zwischen spanischem und deutschem Erbrecht darin, dass man in Spanien tätig werden muss, um Erbe zu werden, in Deutschland muss man tätig werden, um nicht Erbe zu werden. Die spanische Immobilie geht jedoch im Falle einer Erbschaft auf die Erben über gemäß deutschem Recht, genauer gemäß § 1922 BGB. Zusätzlich hierzu muss für die Um­schreibung des Grundstückes die notarielle Erb­schafts­annahme in Spanien erklärt werden.

 

Erbrechtliche, grundbuchrechtliche und steuerrechtliche Fragen ∇

Erbrechtliche, grundbuchrechtliche und steuerrechtliche Fragen

Diese richten sich einmal nach deutschem und einmal nach spanischem Recht. Wie bereits oben ausgeführt, gilt beim deutschen Erblasser ausschließlich deutsches Erbrecht. Im Falle einer Erbschaft von Immobilien in Spanien jedoch, muss, damit eine Umschreibung des Grundstückes auf den Namen des Erben stattfinden kann, die notarielle Erbschaftsannahme erklärt werden. Ein Unterschied zum deutschen Recht ist, dass der spa­nische Notar nicht automatisch auch die Grund­buch­umschreibung veranlasst. Diese muss gesondert vor­ge­nommen werden. Man kann, wie beim Immobilien­erwerb selbst, durch den Notar per Fax oder E-Mail dem Grund­buch­amt die Erbschaft mitteilen. Dies wird als „Asiento de Presentación“ bezeichnet. Diese bewirkt, dass eine zehn- bis sechzehntägige Sperrfrist ausgelöst wird. Dies ist mit der deutschen Vormerkung vergleichbar. Zur Sicherung des Grundbucheintrages ist es notwendig, eine N.I.E.-Nummer zu beantragen. (Numero de Identificación de Extranjeros). Eine Umschreibung im Grundbuch findet ohne Zahlung der Erbschaftsteuer nicht statt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die N.I.E.-Nummer vorliegt. Es kann bis zu zwei Monate dauern, um diese Nummer zu erhalten. Die N.I.E.-Nummer kann in einer Polizeistation in Spanien, einem spanischen Konsulat oder über einen Vermittler in Spanien beantragt werden.

Innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod dieses Erblassers ist die Erbschaftsteuer zu erklären und zu bezahlen. Nach Ablauf dieser Frist drohen hohe Straf­zuschläge von bis zu 20% der geschuldeten Steuer. Es besteht die Möglichkeit, diese Frist in den ersten fünf Monaten noch weitere sechs Monate zu verlängern. Dies ist anzuraten, da der Zeitraum von sechs Monaten kurz bemessen ist. Grunderwerbsteuern fallen jedoch daneben nicht an.

Grundsätzlich müssen die Erbschaftsteuern in beiden Ländern parallel, also in Spanien und in Deutschland bezahlt werden. Falls der Erbe mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien wohnt, unterliegt er der unbeschränkten Steuerpflicht, d.h. der gesamte Nachlass unterliegt der spanischen Erbschaftsteuer. Wohnt der Erbe weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien, unterliegt nur das spanische Vermögen der spanischen Erbschaftsteuer. Hierunter fallen Grundstücke in Spanien sowie Bank­guthaben bei einem in Spanien ansässigen konto­füh­ren­den Bankinstitut. Es gilt jedoch die sogenannte An­rech­nungs­methode. Dies bedeutet, dass die niedrigeren Erbschaftsteuern auf die höheren Erbschaftsteuern angerechnet werden. In der Regel sind in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher. Dies hängt unter anderem auch damit zusammen, dass für Kinder nur ein Freibetrag von ca. 16.000,00 € vorgesehen ist. Hinzu kommt ein Freibetrag für den Erben, wenn die Wohnung vom Erblasser selbst als Wohnung genutzt wurde und der Erbe ein Ehegatte, Vorfahre oder Nachkomme ist. Weiterhin darf die Immobilie zehn Jahre lang nicht veräußert werden. Im Vergleich: in Deutschland beträgt der Freibetrag für Kinder 400.000,00 €.

Eine weitere Auswirkung des spanischen Erbschaft­steuerrechts liegt darin, dass ohne Verwandtschafts­grad der spanische Freibetrag vollkommen entfällt. Damit werden selbst kleine Vermögen vom ersten Euro an besteuert.

Problematisch ist ebenfalls, dass den Erben meist der Wert der Immobilie unbekannt ist. Oft wird hier der Katasterwert herangezogen. Dieser wird mit 2 multi­pli­ziert und als Besteuerungsgrundlage angegeben. Grund­sätz­lich müsste jedoch der Marktwert angegeben werden (Valor Real).

Da der Katasterwert unter dem Verkehrswert liegt, kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert selbst ermitteln und festlegen. In diesem Fall kommt es zur Erhebung von Nachschlägen, die sehr hoch sein kön­nen. Neben der Erbschaftsteuer fällt auch die sog. „Plus Valia“ an. Es handelt sich hierbei um eine gemeindliche Wertzuwachssteuer. Ist man Eigentümer der ererbten Immobilie geworden, hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu zahlen. Jedenfalls fallen Einkommensteuer bezüglich der Immobiliennutzung an. Positiv zu ver­zeichnen ist, dass die Vermögenssteuern abgeschafft worden sind.

Notwendige Dokumente ∇

Notwendige Dokumente

Es gibt Dokumente, die für einen Erbfall in Spanien nötig werden. Hierzu gehören insbesondere:

  • Sterbeurkunde (international, apostilliert und übersetzt)
  • Erbschein (mit Apostille für Spanien versehen, übersetzt)
  • Spanische Steuernummer des Verstorbenen (N.I.E.)
  • Notarieller Kaufvertrag bei Immobilienvermögen (escritura de compraventa)
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Reisepässe des Verstorbenen und des Erben
  • Angaben zum Katasterwert
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