Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle der nicht steuerbaren Veräußerung einer Immobilie

Quelle: BFH-Pressemitteilung Nr. 37/14, Pressemitteilung vom 14.05.2014, Urteil vom 08.04.2014, Aktenzeichen IX R 45/13

Mit Urteil vom 8. April 2014 IX R 45/13 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass auf ein (umgeschuldetes) An­schaf­fungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen auch im Fall einer nicht steuerbaren Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Der Kläger war an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt, die im Jahr 1996 ein Mehrfamilienhaus er­richtete, welches nach Fertigstellung der Erzielung von Ein­künften aus Vermietung und Verpachtung diente. Die GbR veräußerte das Mehrfamilienhaus im Jahr 2007 – nach Ablauf der Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Ein­kommensteuergesetzes (EStG). Der Erlös aus der nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie reichte nicht aus, um die im Zuge der Herstellung des Objekts aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten vollständig auszugleichen. Das verbliebene Restdarlehen wurde daher anteilig durch den Kläger getilgt. Hierfür musste er ein neues (Umschuldungs-) Darlehen aufnehmen; die auf dieses Darlehen gezahlten Schuldzinsen machte der Kläger im Rahmen seiner Ein­kom­men­steuererklärungen für die Streitjahre 2009 und 2010 als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Ver­mietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt be­rück­sichtigte die geltend gemachten Schuldzinsen nicht; das Finanzgericht (FG) gab dem Kläger demgegenüber recht. Der IX. Senat des BFH hob die Vorentscheidung auf und wies die Sache an das FG zurück. Nach den Feststellungen des FG konnte der Senat nicht entscheiden, ob die geltend ge­mach­ten Schuldzinsen im Einzelfall als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Die Entscheidung des IX. Senats knüpft an das Urteil vom
20. Juni 2012 IX R 67/10 (BStBl II 2013, 275) an, mit dem der BFH den nachträglichen Schuldzinsenabzug auch schon im Falle einer nach § 23 EStG steuerbaren Ver­äußerung zu­ge­lassen hatte. In seiner heutigen Entscheidung erweitert der BFH nunmehr die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs: ein solcher ist grundsätzlich auch nach einer nicht steuer­baren Ver­äußerung der Immobilie möglich, wenn und soweit die Ver­bind­lichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Voraussetzung ist dafür aber u.a., dass der Steuerpflichtige den aus der Veräußerung der bislang ver­mie­teten Immobilie erzielten Erlös –soweit nicht Tilgungs­hin­der­nisse entgegenstehen– stets und in vollem Umfang zur Ab­lö­sung des Anschaffungsdarlehens verwendet. Auch auf Re­fi­nan­zierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuld­zinsen erkennt der BFH grundsätzlich an, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung –wozu regel­mäßig auch eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung gehört– bewegt. Da das FG die letztgenannten Voraus­setzungen im Rahmen der Vorentscheidung nicht geprüft hat, hat der IX. Senat die Sache an das FG zurück­verwiesen.